Arrendamento rural: conceito, características e prazos

O arrendamento rural permite o uso temporário da terra para atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante o pagamento de determinada quantia.

Nesse sentido, arrendar uma propriedade rural pode ser uma ótima alternativa para proprietários que possuem uma terra, mas não a utilizam para a produção e para produtores rurais que não possuem um local para produzir.

Neste artigo vamos explicar como funciona o contrato de arrendamento rural. Portanto, se você tem dúvidas sobre o assunto, continue a leitura.

Confira!

O que é arrendamento rural?

Em síntese, o arrendamento rural é o contrato agrário em que uma das partes cede à outra o uso e gozo do imóvel rural. Normalmente, esse tipo de transação destina-se à exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição em valor fixo.

Nesse sentido, arrendar uma propriedade rural pode ser uma ótima alternativa para proprietários que possuem uma terra que não está produzindo, porém, não quer vendê-la.

No entanto, vale ressaltar que nesse tipo de contrato também há a possibilidade do arrendatário, ao final do contrato, comprar definitivamente o bem, caso seja uma decisão de ambas partes.

Como funciona o arrendamento rural?

Diferente do que muitos pensam, o arrendamento rural não corresponde a um aluguel. Isso porque, como já falamos, na negociação de arrendação pode ocorrer a venda da propriedade, após o fim do contrato.

Nesse caso, o arrendatário pode utilizar parte do que foi pago durante o decorrer para abater no valor final da compra.

Além disso, o arrendamento rural é regido por leis específicas que protegem a produção de alimentos e o uso social da terra.

Em resumo, o proprietário (arrendador) cede o uso de sua fazenda ou de uma parte dela para que outra pessoa (arrendatário) cultive a terra ou crie animais, mediante o pagamento de um valor fixo.

Qual é a diferença entre arrendar e alugar?

Embora os termos sejam usados como sinônimos no dia a dia, eles possuem diferenças jurídicas e práticas importantes, especialmente no que diz respeito ao objetivo do contrato e ao que acontece ao final dele. Entenda:

Aluguel (locação)

No aluguel, você paga para usar um bem por um tempo determinado. O foco é apenas o uso ou a moradia. Nesse sentido, o locatário não espera obter lucro direto do bem, apenas utilizá-lo.

Além disso, ao terminar o prazo, o inquilino devolve o imóvel ao proprietário, ou seja, não há previsão de compra.

Arrendamento

O arrendamento funciona como uma mistura de aluguel com direito de exploração ou opção de compra. É muito comum nos setores rural e comercial.

Na prática, o arrendatário geralmente utiliza o bem para produzir lucro (como plantar em uma fazenda). Assim, quando chegar no fim do contrato, o arrendatário pode renovar, devolver ou comprar o bem, descontando parte dos valores já pagos.

Qual é o prazo mínimo para um contrato de arrendamento rural?

Em suma, o contrato de arrendamento rural pode ter um período determinado ou indeterminado, sendo encerrado somente quando acabar a colheita, mesmo que essa ultrapasse os limites de tempo estabelecidos no arrendamento.

Dessa forma, caso a colheita ultrapasse o tempo estipulado por motivo de força maior comprovada, como por exemplo as variações climáticas, é garantido pela lei a prorrogação do prazo de acordo com as condições anteriores à força maior, dando o direito ao arrendatário de terminar sua colheita.

Contudo, quando o contrato ocorrer por tempo determinado, a lei estabelece um prazo mínimo, a fim de que o arrendatário tenha tempo suficiente para gerar lucro após o investimento inicial. Confira o que o Decreto 59.566/66 determina:

• 3 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;
• 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
• 7 anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Renovação do contrato

Em resumo, caso o arrendador decida retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou queira fazer um contrato com outro arrendatário, ele deverá enviar uma notificação extrajudicial, 6 meses antes do final o contrato, para o arrendatário atual. Caso contrário, o contrato renova-se automaticamente.

Direito de preferência

O direito de preferência aplica-se tanto à renovação do contrato quanto à venda do imóvel. Na renovação, o arrendatário tem prioridade em igualdade de condições com terceiros. No caso de venda, o arrendatário tem preferência para adquirir o imóvel em sua totalidade (conforme a matrícula),não sendo permitida a venda a terceiros sem prévia notificação.

Como é feito o pagamento de arrendamento rural?

A princípio, estipula-se a forma de pagamento no contrato, usando como referência os valores fixos que a lei determina.

Assim sendo, o valor não pode ultrapassar 15% do valor atribuído ao imóvel, com as benfeitorias, se o arrendamento for de um todo.

Além disso, quando se faz o arrendamento de parte do imóvel, o valor a ser pago poderá atingir o percentual de 30% sob o valor da propriedade.

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Quais são as proibições do arrendamento rural?

Por fim, nos contratos de arrendamento é proibido se estipular:

• Serviços gratuitos do arrendatário;
• Exclusividade de venda dos frutos/produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante;
• Obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador.

Benfeitorias e a obrigatoriedade de indenização do arrendatário

As benfeitorias consistem em obras e melhorias feitas com o intuito de preservar, ornamentar ou melhorar a propriedade.

Em geral, indeniza-se o arrendatário caso as benfeitoras sejam feitas durante a vigência do Contrato de Arrendamento Rural. São elas:

Benfeitorias Necessárias: são feitas com o intuito de preservar o imóvel, gerando o direito de indenização ao arrendatário. Exemplo: curva de níveis para evitar o surgimento de erosão.

Benfeitorias Úteis: tem a função de proporcionar a melhoria das condições de trabalho do arrendatário como, por exemplo, a construção de um barracão para que se guarde os maquinários.

Benfeitorias Voluptuárias: melhorias que só são indenizadas caso o proprietário autorize, pois são feitas com o intuito de agradar o arrendatário. Como exemplo temos a construção de uma piscina na propriedade.

Contudo, é importante ressaltar que caso o proprietário não indenize as benfeitorias necessárias ou as úteis (se autorizadas) ao término do contrato, o arrendatário tem o direito de permanecer na posse da propriedade até que receba os valores devidos.

Qual a tributação de arrendamento rural? Quem paga ITR no arrendamento rural?

A tributação no arrendamento rural recai sobre quem recebe o pagamento e sobre quem utiliza a terra. As regras variam se você for pessoa física ou jurídica.

Tributação do arrendador (dono da terra)

O proprietário que recebe o valor do arrendamento é tributado como se recebesse um aluguel comum. O valor não entra na regra simplificada da atividade rural (aquela que tributa apenas 20% da receita bruta).

Pessoa Física: o valor recebido entra no Carnê-Leão mensalmente. A alíquota segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, que chega a 27,5%.

Pessoa Jurídica: se a terra estiver em uma empresa, o imposto depende do regime tributário (Lucro Presumido ou Real). No Lucro Presumido, a tributação costuma ficar em torno de 11,33% a 14,53% sobre a receita.

Tributação do arrendatário (quem cultiva)

Para quem paga o arrendamento e explora a terra, o valor pago é considerado uma despesa da atividade rural.

Sendo assim, o arrendatário pode abater esse custo integralmente na sua declaração de Imposto de Renda para reduzir o lucro tributável da fazenda.

Contudo, diferente do dono, o arrendatário usufrui dos benefícios fiscais da produção rural (como a tributação simplificada sobre a receita bruta).

ITR

O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) é, por lei, de responsabilidade do proprietário da terra (o arrendador).

Fato gerador: o imposto incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.

Contribuinte: o dono da fazenda é o contribuinte principal perante a Receita Federal.

Acordo entre as partes: embora a obrigação legal com o governo seja do dono, o contrato de arrendamento pode prever que o arrendatário reembolse esse valor ou pague o imposto diretamente. No entanto, se o imposto atrasar, o governo cobrará do proprietário, não de quem aluga.

Como calcular o valor do arrendamento rural?

Para calcular o valor do arrendamento rural, você deve considerar tanto os limites impostos pela lei quanto as práticas de mercado. Isso significa que o cálculo não é totalmente livre, pois o Estatuto da Terra define um teto máximo para proteger o equilíbrio da exploração do solo.

Confira abaixo os dois pilares para chegar ao valor ideal:

O limite legal

A lei brasileira estabelece que o valor do arrendamento não pode exceder limites baseados no valor do imóvel registrado no Incra.

Arrendamento Total: o valor anual não pode ultrapassar 15% do valor cadastral do imóvel (incluindo as benfeitorias).

Arrendamento Parcial: em áreas de alta produtividade (zonas escolhidas pelo proprietário para arrendar apenas um trecho específico),o limite sobe para 30% do valor daquela área.

O valor de mercado

Na prática, quase ninguém usa o valor em dinheiro (Real) para fixar o contrato. O mercado utiliza unidades de produto como referência para garantir que o valor acompanhe a valorização da produção.

No caso dos grãos, é comum fixar o valor em sacas (ex: 15 a 30 sacas de soja por hectare ao ano). Na cana-de-açúcar, fixa-se em toneladas de cana (ATR) por alqueire ou hectare. Já na pecuária utiliza-se a arroba do boi ou a quantidade de cabeças por hectare.

Vale ressaltar que embora o valor seja fixado em produtos (ex: 20 sacas),o pagamento deve ser feito em dinheiro, convertido pelo preço do dia do vencimento ou conforme a média estipulada no contrato. Isso porque, a lei proíbe o pagamento direto em “frutos” (entrega física do grão) no modelo de arrendamento puro.

Além do mercado, também é importante considerar estes fatores para ajustar o valor para cima ou para baixo:

Qualidade do solo: terras mais férteis ou já corrigidas (com calcário) valem mais.

Logística: proximidade de armazéns, rodovias asfaltadas e portos.

Benfeitorias: existência de cercas, currais, barracões ou sistemas de irrigação.

Histórico de produtividade: o quanto aquela terra costuma produzir por safra.

O que é preciso fazer para arrendar uma propriedade rural?

Para arrendar um imóvel, você vai precisa basicamente fazer um contrato com firma reconhecida de arrendador e arrendatário. Neste documento deve conter todos os acordos que devem ser cumpridos entre as partes.

Ademais, caso julguem necessário, para aumentar a validade jurídica, os envolvidos podem registrar o contrato em cartório.

Vale lembrar que as cláusulas do contrato devem estar de acordo com o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964).

O que não pode faltar no contrato de arrendamento rural?

Um contrato de arrendamento rural deve conter, obrigatoriamente, os elementos a seguir:

Identificação detalhada: qualificação completa do arrendador (proprietário) e arrendatário, além do registro do imóvel (CAR, matrícula).

Prazo mínimo legal: o Estatuto da Terra define prazos mínimos de 3 anos (lavoura temporária/pecuária pequeno porte),5 anos (lavoura permanente/pecuária grande porte) ou 7 anos (exploração florestal).

Preço e forma de pagamento: o valor deve ser fixado em dinheiro, mas pode ser equivalente ao valor de produtos agrícolas, pago na data combinada.

Limites de valor: o valor do arrendamento não pode superar 15% do valor cadastral da terra se abranger a área total, ou 30% se for parcial.

Cláusula de direito de preferência: garantia ao arrendatário para renovar o contrato ou comprar a terra em caso de venda.

Direitos e obrigações: definição clara sobre a conservação do solo, benfeitorias, responsabilidade pelo ITR e uso de recursos naturais.

Proibição de subarrendamento: restrição ao subarrendamento ou empréstimo da terra sem consentimento expresso.

Foro e testemunhas: eleição do foro para disputas e assinatura de duas testemunhas para conferir força executiva ao documento.

O contrato de arrendamento rural precisa ser registrado em cartório?

Em geral, não é obrigatório registrar o contrato de arrendamento rural em cartório para que ele tenha validade entre as partes. O Estatuto da Terra reconhece inclusive contratos verbais.

No entanto, o registro é altamente recomendável por questões de segurança jurídica. Afinal, embora o contrato particular assinado já obrigue o dono e o arrendatário a cumprirem o combinado, o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) oferece diversas vantagens como:

Validade perante terceiros

Se o dono vender a terra, o novo comprador é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento até o fim apenas se ele estiver registrado na matrícula do imóvel. Sem o registro, o comprador pode tentar retomar a posse.

Garantia bancária

Os bancos e instituições financeiras geralmente exigem o contrato registrado (ou pelo menos com firmas reconhecidas) para liberar crédito agrícola ou financiamentos de safra.

Prova de data e conteúdo

O contrato registrado em cartório evita que qualquer uma das partes alegue que o documento foi alterado ou que não existia naquela data.

Quem assina o contrato de arrendamento?

A assinatura correta evita que o contrato seja anulado no futuro. Portanto, devem assinar:

Arrendador (dono da terra): se o imóvel tiver mais de um dono (condomínio),todos devem assinar ou um deles deve ter procuração dos demais.

Cônjuge do arrendador: se o dono for casado (exceto no regime de separação absoluta de bens),a assinatura do marido ou esposa é obrigatória. Sem isso, o cônjuge pode pedir a anulação do contrato judicialmente.

Arrendatário (quem vai cultivar): a pessoa física ou o representante legal da empresa que está arrendando.

Cônjuge do Arrendatário: também é recomendável que assine, para evitar questionamentos sobre a divisão de bens e dívidas da atividade rural.

Testemunhas (duas): a assinatura de duas testemunhas com CPF transforma o contrato em um título executivo extrajudicial. Isso significa que, se houver falta de pagamento, você pode entrar direto com uma ação de execução na justiça, que é muito mais rápida do que um processo comum.

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