Arrendamento rural: conceito, características e prazos

O arrendamento rural permite o uso temporário da terra para atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, mediante o pagamento de determinada quantia.

Nesse sentido, arrendar uma propriedade rural pode ser uma ótima alternativa para proprietários que possuem uma terra, mas não a utilizam para a produção e para produtores rurais que não possuem um local para produzir.

Neste artigo vamos explicar como funciona o contrato de arrendamento rural. Portanto, se você tem dúvidas sobre o assunto, continue a leitura.

Confira!

O que é arrendamento rural?

Em síntese, o arrendamento rural é o contrato agrário em que uma das partes cede à outra o uso e gozo do imóvel rural. Normalmente, esse tipo de transação destina-se à exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição em valor fixo.

Nesse sentido, arrendar uma propriedade rural pode ser uma ótima alternativa para proprietários que possuem uma terra que não está produzindo, porém, não quer vendê-la.

No entanto, vale ressaltar que nesse tipo de contrato também há a possibilidade do arrendatário, ao final do contrato, comprar definitivamente o bem, caso seja uma decisão de ambas partes.

Como funciona o arrendamento rural?

Diferente do que muitos pensam, o arrendamento rural não corresponde a um aluguel. Isso porque, como já falamos, na negociação de arrendação pode ocorrer a venda da propriedade, após o fim do contrato.

Nesse caso, o arrendatário pode utilizar parte do que foi pago durante o decorrer para abater no valor final da compra.

Prazos

Em suma, o contrato de arrendamento rural pode ter um período determinado ou indeterminado, sendo encerrado somente quando acabar a colheita, mesmo que essa ultrapasse os limites de tempo estabelecidos no arrendamento.

Dessa forma, caso a colheita ultrapasse o tempo estipulado por motivo de força maior comprovada, como por exemplo as variações climáticas, é garantido pela lei a prorrogação do prazo de acordo com as condições anteriores à força maior, dando o direito ao arrendatário de terminar sua colheita.

Contudo, quando o contrato ocorrer por tempo determinado, a lei estabelece um prazo mínimo, a fim de que o arrendatário tenha tempo suficiente para gerar lucro após o investimento inicial. Confira o que o Decreto 59.566/66 determina:

• 3 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;
• 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e/ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
• 7 anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Renovação do contrato

Em resumo, caso o arrendador decida retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou queira fazer um contrato com outro arrendatário, ele deverá enviar uma notificação extrajudicial, 6 meses antes do final o contrato, para o arrendatário atual. Caso contrário, o contrato renova-se automaticamente.

No entanto, caso o arrendatário desista de renovar o contrato, ele deverá falar sobre sua decisão nos 30 dias depois do prazo de término estipulado, sendo necessário registrar todas as declarações feitas no arrendamento.

Formas de pagamento

A princípio, estipula-se a forma de pagamento no contrato, usando como referência os valores fixos que a lei determina.

Assim sendo, o valor não pode ultrapassar 15% do valor atribuído ao imóvel, com as benfeitorias, se o arrendamento for de um todo.

Além disso, quando se faz o arrendamento de parte do imóvel, o valor a ser pago poderá atingir o percentual de 30% sob o valor da propriedade.

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Direito de preferência

Em suma, o direito a preferência está relacionada a renovação do contrato. Logo, após o término do contrato, o arrendatário tem o direito de preferência na renovação do contrato em igualdade de condições com eventuais terceiros interessados.

O mesmo se aplica quando o dono da propriedade resolve colocar o imóvel a venda. Nesse caso, o arrendatário tem o direito de preferência para adquirir a totalidade do imóvel ou apenas a área arrendada, quando o arrendamento é parcial, excetuando-se apenas a hipótese de quando a área arrendada é inferior à fração mínima de parcelamento da região.

Proibições

Por fim, nos contratos de arrendamento é proibido se estipular:

• Serviços gratuitos do arrendatário;
• Exclusividade de venda dos frutos/produtos ao arrendador ou ao parceiro-outorgante;
• Obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador.

Benfeitorias e a obrigatoriedade de indenização do arrendatário

As benfeitorias consistem em obras e melhorias feitas com o intuito de preservar, ornamentar ou melhorar a propriedade.

Em geral, indeniza-se o arrendatário caso as benfeitoras sejam feitas durante a vigência do contrato de Arrendamento Rural. São elas:

Benfeitorias Necessárias: são feitas com o intuito de preservar o imóvel, gerando o direito de indenização ao arrendatário. Exemplo: curva de níveis para evitar o surgimento de erosão.

Benfeitorias Indenizáveis: são as que ao término do contrato podem ser removidas pelo arrendatário, visto que são feitas para o andamento de atividades. Exemplo: irrigação e ordenhadeira.

Benfeitorias Úteis: tem a função de proporcionar a melhoria das condições de trabalho do arrendatário como, por exemplo, a construção de um barracão para que se guarde os maquinários.

Benfeitorias Voluptuárias: melhorias que só são indenizadas caso o proprietário autorize, pois são feitas com o intuito de agradar o arrendatário. Como exemplo temos a construção de uma piscina na propriedade.

Contudo, é importante ressaltar que caso o dono da propriedade não indenize as melhorias feitas ao término do contrato, seja qual for, o arrendatário tem o direito de permanecer na propriedade até que o pagamento das indenizações devidas seja feito.

O que é preciso fazer para arrendar uma propriedade rural?

Para arrendar um imóvel, você vai precisar basicamente de fazer um contrato com firma reconhecida de arrendador e arrendatário. Neste documento deve conter todos os acordos que devem ser cumpridos entre as partes.

Ademais, caso julguem necessário, para aumentar a validade jurídica, os envolvidos podem registrar o contrato em cartório.

Vale lembrar que as cláusulas do contrato devem estar de acordo com o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964).

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